1. La cantidad solicitada y el plazo de devolución: Los plazos más comunes de amortización de la hipoteca son de 5, 10, 15 y 20 años, aunque puede llegar hasta los 30. Aún así, te recomendamos que no alargues el plazo de amortización de tu hipoteca ya que cuanto más largo sea, más intereses pagarás.
2. Las cuotas: Puedes pagar la hipoteca cada mes o el periodo que acuerdes con la entidad financiera (meses, trimestres,...). Además, la cantidad a pagar puede ser fija todos los meses o variar con el tiempo (cuotas variables).
3. Los tipos de interés: Los más habituales son tres:

   Interés fijo : La ventaja de esta hipoteca es que las cuotas son inalterables, independientemente de las subidas y bajadas de los tipos de interés. Los plazos de devolución suelen ser de 10 a 20 años. Interés variable : El tipo de interés de tu hipoteca se revisará periódicamente beneficiándote o perjudicándote, dependiendo de la situación económica internacional. Esta revisión se realiza sumando un diferencial al índice de referencia que se haya establecido en la hipoteca. Puede ser ventajoso respecto al interés fijo durante los primeros seis o doce meses, pero a partir de ese plazo de tiempo se abre un período de fluctuación. El plazo de amortización suele ser más prolongado, pudiendo llegar a los 35 años. Interés mixto :Es un interés fijo los primeros años (según lo acordado con la entidad bancaria puede ser de dos, tres o hasta diez años) y el resto del tiempo de amortización de la hipoteca es variable. Te recomendamos que no pierdas de vista el índice de referencia que se aplicará en el resto del préstamo, así como la previsión de los expertos sobre este índice.

   ¿Qué puedo hacer si bajan los tipos de interés?

   Si las autoridades económicas bajan los tipos de interés y tú quieres beneficiarte, puedes renegociar tu hipoteca con tu banco o caja, realizando una novación . También puedes aprovechar para volver a pactar el plazo de pago del préstamo. Los gastos de una novación dependen de si ésta precisa o no una nueva escritura pública . Si no llegas a ningún acuerdo con tu caja o banco puedes solicitar simulaciones de hipotecas a otras entidades y si te interesa alguna de ellas, pedir un cambio de entidad financiera, es decir, una subrogación . Este trámite, sin embargo, es más complicado y más costoso que la novación y hay que sopesar si vale la pena realizarlo. Se trata de calcular el ahorro que se conseguiría y restarle los gastos que supondría. Para proceder con la subrogación deberás realizar una oferta vinculante a la entidad bancaria en la que estás interesado (sólo podrás modificar el interés y nunca el plazo de pago). Igualmente tendrás que correr con varios gastos: cancelación, apertura, gestoría, notario y registro.

4. Tasa Anual Equivalente (T.A.E.): Se calcula considerando el interés anual y los gastos de la hipoteca, y nos servirá para comparar los tipos de interés ofrecidos por distintas entidades, siempre y cuando se trate de los mismos tipos (no comparar tipos de interés fijos con variables) y la periodicidad de revisión en el caso de los tipos de interés variable y mixto sea también la misma.

1. La solicitud : La documentación que deberás aportar a la hora de solicitar tu hipoteca es la siguiente:
   • el DNI del solicitante
   • la declaración de renta del último ejercicio y, en su caso, del Impuesto sobre el Patrimonio
   • las tres últimas nóminas (para los asalariados) o el alta del Impuesto de Actividades Económicas (I.A.E.) (para autónomos)
   • la póliza del seguro de incendios
   • el contrato de compraventa o de arras
   • una copia de la última escritura de transmisión de la finca
   • un certificado de pago de la comunidad de vecinos
   • el último recibo del
   • una nota simple del registro en el que se certifique que la finca está libre de cargas o hipotecas
2. La tasación : A partir de tu solicitud, el banco encarga a un profesional la tasación de la vivienda para establecer su valor y también realiza una verificación registral para comprobar que no existan cargas sobre el inmueble. El valor de la tasación (cuyo gasto corre a cargo del comprador) determinará el límite máximo del préstamo.
3. La Oferta Vinculante : La entidad financiera revisa toda la documentación y hace entrega de la Oferta Vinculante, un documento con vigencia de 10 días en el que se recogen las condiciones económicas y las cláusulas de la escritura.
4. La formalización : Se realiza la firma de la escritura de la hipoteca en presencia del notario, el comprador y la entidad financiera para después inscribirla en el . La inscripción de nuestra vivienda en el Registro de la Propiedad es obligatorio para las viviendas hipotecadas.

• El tipo de interés puede ser fijo o variable:
  - Interés fijo: es el que permanece inalterable mientras dure el préstamo. Así, si la evolución del mercado tiende al alza, el comprador queda protegido de la subida; pero si tiende a la baja, no podrá beneficiarse de ésta. Sin embargo, la mayoría de entidades bancarias no suelen contratar este tipo de intereses, ya que la vida media de un préstamo suele ser muy alta, algo que supone un gran riesgo tanto para el banco como para el consumidor. Para pactar un tipo fijo, las entidades solicitan que los plazos de amortización sean cortos.
  - Interés variable: la cuantía que el banco tenga que devolver variará, dependiendo de cómo cambie el índice de referencia.
• Los dos tipos de referencia habituales son el EURIBOR, la media diaria de los tipos de interés de las entidades bancarias más importantes de la zona Euro, y el MIBOR, el promedio del precio o tipo de interés al que los Bancos y Cajas se prestan el dinero en el mercado monetario (hoy en día, sólo se aplica en préstamos concertados antes del año 2000, aunque prácticamente ha sido sustituido por el EURIBOR). Habría también que hacer referencia al llamado tipo sustitutivo: cuando los índices de referencia desaparecen por cualquier circunstancia eventual, toda hipoteca contempla el llamado tipo sustitutivo de referencia. No es de extrañar que eso se pueda producir en algún momento, sobre todo cuando abundan las hipotecas a plazos de 20, 25 o 30 años. Eso es lo que sucedió, por ejemplo, cuando dejó de utilizarse en nuestro país el MIBOR. Este tipo sustitutivo puede ser variable o mixto.
• El diferencial es un plus de beneficio que posee el banco sobre el tipo de interés de referencia. El mejor precio de un préstamo viene establecido por el diferencial que aplique la entidad bancaria. Lo normal es que se tomen los valores de referencia de año en año, aunque muchos bancos aplican la revisión semestralmente.
• El TAE (Tasa Anual Equivalente) es el reflejo porcentual de los gastos que conlleva el préstamo: intereses, gastos de apertura, etc.
• Las comisiones por amortización anticipada totales y parciales se calcularán con interés variable sobre el capital pendiente de amortizar, no siendo superior al uno por ciento.
• La comisión de apertura es un porcentaje que se aplica sobre el capital que se pide al banco.
• La comisión de cancelación posee límites máximos, al contrario que la de apertura. Si el interés fuera variable, el límite máximo será del uno por ciento del capital cancelado. En caso de que el interés fuera fijo, la comisión de cancelación máxima será del 2,5 por ciento .
• Si el banco propone la contratación de algún seguro , puede ser el que se desee.
• El solicitante de la hipoteca no deberá perder de vista la tasación : la entidad bancaria solicitará una para tener un valor exacto de la propiedad que se vaya a hipotecar y realizar una oferta segura de la cantidad que prestará al interesado en comprarla. Por lo general, se presta el 80 por ciento del valor de tasación del inmueble, aunque hay ofertas que cubren el cien por cien. Además, el solicitante no debe olvidar que esta tasación tiene un coste.
• El redondeo consiste en la simplificación de los cálculos, incrementando los beneficios de la entidad bancaria. Un ejemplo de ello son los tipos de interés de referencia: éstos vienen expresados hasta con tres decimales, por lo que se opta por redondear el porcentaje hasta aproximarlo a cifras más sencillas. Sin embargo, hay que tener mucho cuidado, porque puede ser tanto a la baja como al alza.

Qué es
Al solicitar un préstamo hipotecario y estudiar la cuantía que se desea financiar, los bancos suelen establecer como uno de los límites principales que dicho préstamo no supere un porcentaje sobre el precio de la tasación de la vivienda (por lo general, el 80 o el 85 por ciento); sin olvidar que hoy existen bancos que financian hasta el 100 por cien del valor de tasación.
Aunque esto puede sonar raro y confundir, la tasación no es otra cosa que el estudio cualificado del valor de, en este caso, una vivienda a través de su comparación con otras de la misma zona y tipología.

Quién la hace
Una sociedad especializada, designada generalmente por la entidad bancaria que se ocupará de tramitar el préstamo, será la encargada de llevar a cabo la tasación.
Un profesional perteneciente a esta sociedad visitará el inmueble para comprobar los datos ofrecidos en la documentación que recibe y hacer su propio informe, que tendrá validez legal.
El resultado de la tasación se plasmará en un certificado oficial que determinará la continuidad o no del proceso del préstamo. Se conceda el préstamo o no, el comprador deberá tener una copia de este certificado.

Cuánto cuesta
Porque hoy en día todo tiene su precio y porque a veces hay que hacer más de una tasación, se debe tener en cuenta lo que ésta supone a nuestro bolsillo. Normalmente el coste oscila entre los 90 y los 240 euros, aunque depende de la vivienda.

La valoración, otra cosa
Si algo debe tener claro el comprador de una vivienda cuando solicita un préstamo es que una tasación no es lo mismo que una valoración. En primer lugar, ésta carece de validez legal ante cualquier organismo. Además, en la tasación existe una inspección visual de la casa a través de la figura de un tasador, proceso del que carece la valoración.

Efectividad de la hipoteca
Se consigue a través de la llamada acción real hipotecaria, consistente en promover la venta del bien hipotecado si el deudor no paga para abonarlo con el dinero de su venta. En este sentido, sería nulo si el banco se apropia del bien, incluso cuando ambas partes lo pactasen.

Conservación del inmueble hipotecado
A pesar de todo, el comprador no debe olvidar que el préstamo hipotecario le permite ocupar y disfrutar de su casa sin haberla pagado e, incluso, sin tener dinero para hacerlo. Esto puede hacer que la entidad bancaria o financiera vea perjudicado su derecho de cobro, ya que el comprador puede disminuir el valor de la casa dañándolo con conductas indebidas. Por esta razón, el acreedor tiene derecho a solicitar a un juez que se adopten las medidas adecuadas para evitarlo o, al menos, solucionarlo. Incluso, si el comprador prosiguiera con su conducta incorrecta, el acreedor podría poner la vivienda en administración judicial.

Prioridad sobre otros acreedores
Si el comprador hipotecado no pudiera hacer frente a los pagos que le supone la hipoteca y, a su vez, tuviera deudas con otras personas o entidades, el acreedor del préstamo hipotecario tendría preferencia para cobrarse con la vivienda. Habría que señalar, en este caso, que pueden existir excepciones.

Hoy en día son los tipos de interés variables los más solicitados al contratar el préstamo hipotecario. Culpa de ello la tienen los bajos niveles a los que están, aunque dejamos todo en manos del mercado...

Los cortes publicitarios nos bombardean día a día con nuevas soluciones hipotecarias, a cuál más cómoda. ¿A interés fijo o variable? Es el ‘ser o no ser' del mundo hipotecario, aunque las cifras demuestran que los préstamos a interés variable son los más solicitados. Centrémonos, pues, en éstos.

Generalidades
El amplio plazo de amortización es una de las principales características de estas hipotecas: suelen contratarse a 30 años, plazo que algunas entidades ya han ampliado.
Los tipos de referencia no deben depender de la entidad que ofrece el crédito, así como tampoco puede ser influida por ésta a través de acuerdos. Además, será un procedimiento matemático objetivo el que determine los datos que sirvan de base al índice elegido.

Los más utilizados
No todos los tipos de interés variables son oficiales: sólo lo son aquéllos que determina el Banco de España.
Veamos cuáles son los oficiales más utilizados:

• EURIBOR : es el indicador más utilizado. Es el tipo de interés medio que las entidades bancarias más importantes de la zona Euro aplican en las operaciones entre ellas. La media en el mes pasado fue del 2,225 por ciento. Sustituyó al MIBOR como consecuencia de la entrada en la Unión Europea y el traspaso de competencias del Banco de España al Banco Central Europeo. Actualmente, la mayor parte de las hipotecas toman como referencia este índice.
• MIBOR : tipo al que los bancos se prestan dinero entre ellos en el mercado interbancario. Hoy en día, sólo se aplica en préstamos concertados antes del año 2000, aunque prácticamente ha sido sustituido por el EURIBOR.
• CECA : tipo de referencia que nace del promedio mensual de los préstamos que conceden las cajas de ahorro en nuestro país, tanto el de los préstamos hipotecarios como el de los personales... Se emplea el TAE para calcularlo.
• Otros : rendimiento interno de la deuda pública en el mercado secundario entre dos y seis años y el tipo medio de préstamos a más de tres años.

El llamado "Tipo sustitutivo"
Cuando los índices de referencia desaparecen por cualquier circunstancia eventual, toda hipoteca contempla el llamado tipo sustitutivo de referencia. No es descabellado que eso se pueda producir en algún momento, sobre todo cuando una hipoteca tiene un plazo de 20, 25 o 30 años en numerosos casos. Eso es lo que sucedió, por ejemplo, cuando dejó de utilizarse en nuestro país el MIBOR. Este tipo sustitutivo puede ser variable o mixto.

No es lo mismo
A pesar de que muchas veces se emplean para referirse a una sola actividad, préstamo, préstamo hipotecario e hipoteca no son lo mismo. El préstamo es un contrato por el que el banco está obligado a pagar dinero al cliente, que deberá pagar intereses y la suma en el plazo acordado. En el caso de las hipotecas , el valor recae sobre un bien inmueble, asegurándose el banco el cobro, bajo cualquier circunstancia, de la cantidad adjudicada. En este sentido, los préstamos hipotecarios son los más utilizados para pagar una casa: el banco paga el precio de la casa, que el comprador pagará en cuotas periódicas.

La carencia
El mercado obliga a contratar hipotecas a plazos cada vez más altos, pues de este modo las cuotas son más bajas. Sin embargo, los intereses que tendremos que pagar serán más. Ahora bien, el banco establece un período de carencia; es decir, un espacio de tiempo –que a veces es de hasta 5 años- en el que el titular sólo paga los intereses del préstamo.

Sistemas de amortización
Los sistemas de amortización no son más que fórmulas matemáticas utilizadas para calcular la cuota que deban pagar los titulares del préstamo hipotecario.
Los sistemas más comunes son:

• Modelo francés : es el sistema más utilizado y consiste en pagar una cuota mensual fija compuesta por capital e intereses. En este modelo de amortización, la mayor parte de la cuota está destinada durante los primeros años al pago de intereses, dejando una pequeña fracción al pago de capital.
• Capital fijo : este sistema se caracteriza por las cuotas variables de un mes a otro. Esto se debe a que una gran parte de la cuota está destinada al pago del capital, que mes a mes descenderá. El resto va destinado al pago de intereses que también irán descendiendo conforme se amortice el capital y que constituye la parte variable de la cuota.
• Cuotas crecientes : al igual que en el anterior, la cuota mensual se destina al pago de capital e intereses. Sin embargo, en este caso las dos partes son variables –en el modelo anterior el capital era fijo. La cuota que se deba pagar irá aumentando gradualmente de acuerdo con un porcentaje fijado previamente.

La incertidumbre en la concesión de un préstamo hipotecario hace mella en muchos compradores. Pero... ¿saben cuáles son los factores que influyen en la decisión del banco?

¿Dónde deberemos incidir para convencer al banco de que somos solventes? ¿Qué cifras deben manejar para ver con buenos ojos la operación? Aquí damos algunas respuestas.

El valor de tasación
Es el primer valor a considerar por el banco para conceder el préstamo hipotecario. Para ello, la propia entidad envía un tasador al inmueble, que da un precio, aunque éste normalmente no coincide con el de mercado. Como muchos sabrán, los préstamos no cubren el 100 por 100 del valor de tasación. En general, llegan a un 80 o incluso un 85 por ciento del total, aunque durante los últimos años ha habido mucha manga ancha por parte de los bancos, ya que el inmueble es el garante final del pago.

Capacidad de endeudamiento
Es un cálculo que hacen las entidades bancarias para evaluar nuestra capacidad para devolver el importe del préstamo. Normalmente, la premisa es que la cuota del préstamo no debe exceder del 35 por ciento de los ingresos netos mensuales del comprador. De eso depende el importe del préstamo y el plazo para su devolución.

¿Avales?
Normalmente, un préstamo hipotecario no precisa de más avales que el propio inmueble. Si el comprador no paga, el banco se quedará con el piso. Aun así, en determinados casos, algunas entidades exigen la existencia de un aval. El comprador ahí debe tenerlo claro: hay suficiente oferta en el mercado y hay más entidades donde acudir sin la necesidad de presentar avalistas.

Estabilidad laboral
No es un factor determinante, pero en muchos casos influye. A veces la entidad solicita una copia del contrato laboral para saber si éste es fijo o temporal. Es una manera más de atar cabos de cara al futuro.

La picaresca en el notario
El valor de tasación no coincide en muchos casos con el real. De hecho, casi nunca es el mismo. La picaresca impera en este sentido en el despacho de los notarios, y muchas son las operaciones que se escrituran por un valor inferior al real. La posibilidad de pagar menos impuestos y la intención de limpiar dinero negro son dos de las principales causas.

Lo habitual
Cuando se trata de la compra de la primera vivienda, se suele solicitar un crédito personal al máximo de años que el banco conceda, siempre teniendo en cuenta que esta opción resulta bastante cara: los primeros años pagamos sólo intereses. Sin embargo, esquivamos la subida de precio que el inmueble tendría mientras pagamos intereses.
Cuando el futuro residente vaya a escriturar, deberá solicitar una nueva tasación y ampliar la hipoteca, cancelando en ese momento el crédito personal.

Para el cambio de casa
Porque ya no nos gusta la zona, porque se nos ha hecho pequeña o, simplemente, por antojo, muchos de nosotros decidimos, en algún momento de nuestra vida, cambiar de hogar. Puede pensarse: otra vez a buscar, a visitar, a solicitar una hipoteca... y la cosa no es tan difícil, siempre y cuando la vivienda que se vaya a comprar esté ya construida y sea de entrega inmediata. Si la hipoteca cubre el 80 por ciento de la tasación, no pagaríamos nada hasta la venta del piso que poseamos. Si cubre el 60 por ciento, se pagarían o bien intereses o bien capital e intereses mensualmente.

Hipotecas con carencia
Consisten en tasar la casa que se vende y solicitar el dinero que se necesita para la compra de la nueva, del que en uno o dos años, por lo general –ahora se ofrecen incluso cinco-, sólo se pagarían intereses.

Sin olvidar que...
En la compra e una vivienda de nueva construcción, tenemos la facilidad de fraccionar la entrada que se requiera. Sin embargo, no debemos olvidar que la mayoría de los bancos y cajas de ahorros ofrecen hipotecas que sólo cubren el 80 por ciento del valor del inmueble, correspondiendo el resto a la parte que se debería entregar al promotor.
A todo esto se suman el 11 por ciento que deberemos aportar para gastos: el siete por ciento de IVA, gastos de notaría, registro, subrogación y gestoría, entre muchos otros.

Folleto informativo
Es un documento que los bancos están obligados a poner a disposición de los solicitantes. En él, se debe informar de los datos relacionados con el préstamo y los gastos de la operación, además de:

• Cuantía máxima a la que puede llegar el préstamo.
• Plazo total del préstamo.
• Periodicidad de los pagos (mensual, trimestral, etc.).
• Tipos de interés: fijo o variable.
• Tipo de interés nominal anual (si el interés es fijo) o margen sobre el índice de referencia (si el interés es variable).
• Plazo de revisión del tipo de interés.
• Comisión de apertura.
• Comisión por amortización anticipada: parcial y total.
• Impuestos y aranceles.
• Cotas periódicas.
• Tarifas y honorarios de los profesionales que intervienen en la operación.
• Otros gastos.

Oferta vinculante
Es la que debe realizar por escrito la entidad bancaria, una vez analizada toda la información y decidida la oferta. Su plazo de validez es de 10 días y contendrá las cláusulas financieras que después aparecerán en el contrato de préstamo.
Los datos que, como mínimo, debe proporcionar la oferta vinculante son:

• El capital del préstamo.
• La amortización.
• Los intereses ordinarios.
• Las comisiones y los gastos del banco que concede el préstamo.

Contrato de préstamo
Cuando ya se ha aceptado la oferta del banco, este contrato se debe formalizar en escritura pública. El notario debe comprobar que no hay discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del contrato. El cliente dispondrá, además, de tres días para analizar el contrato antes de firmarlo.
Para que la hipoteca quede completa, se deben realizar los siguientes trámites:

• Inscribirse en el Registro de la Propiedad: el registrador se encargará de que no existan cláusulas abusivas.
• Comprobar que se haya liquidado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Capital del préstamo
Los datos que el contrato debe incluir referentes a este aspecto son:

• Importe : capital que la entidad bancaria va a prestar al cliente.
• Forma de entrega : modo en que el cliente entregará el importe del préstamo. Normalmente se realiza a través de pago en cuenta corriente, aunque hay casos en los que se exige abrir una cuenta específica, caso en el que no se cobrarán en ella comisiones de mantenimiento, de apertura o similares.

Amortización
Es uno de los aspectos que más preocupa al cliente. Por eso, el contrato debe escarbar bien el él y señalar:

• Fechas : si están fijadas de antemano, el contrato señalará las fechas del primer y último pago. En caso de contratarse una hipoteca a interés variable, es posible que no se conozca la fecha del último pago, ya que el plazo varía en función del interés.
• Cuotas : si están fijadas de antemano, se especificará el número de cuotas, así como su cuantía y periodicidad.
• Reembolso anticipado : se especificará la fecha del inicio para poder ejercer dicha facultad de reembolso, .a cantidad que deba satisfacer el prestatario a la entidad prestamista por ejercerla (distinguiéndose entre parcial y total) y, en caso de ser parcial, la cuantía mínima y el modo en que se alterará el importe o número de cuotas de amortización.
• Prolongación del calendario de amortización : el contrato recogerá las facultades que se reconozcan al prestatario para prolongar el período de amortización y las condiciones para hacerlas efectivas.

Intereses
Algunos de los aspectos referentes a los intereses que el contrato debe incluir son:

• Tipo de interés anual aplicable al préstamo. Se especificará, además, si es fijo o variable y si lo es durante un período o durante la totalidad del préstamo.
• Vencimiento de los intereses : se especificará su fecha de comienzo así como su periodicidad, forma de liquidación ordinaria. También se especificará la fórmula empleada para obtener el importe absoluto de los intereses devengados.
• Días del año en caso de que el cálculo de los intereses devengados durante períodos que no comprendan el año sea necesario convertir a diario el tipo de interés variable.
• Si el interés es fijo : se señalará la cuota total que deberá pagar el cliente y el coste efectivo de toda la operación.
• Si el interés es variable : se definirá, identificará y ajustará el tipo de interés aplicable.

Comisiones
No se suele prestar mucha atención a este componente a pesar del papel que pueden llegar a desempeñar en una hipoteca. De hecho, el contrato debe incluir:

• Comisión de apertura .
• Comisión de cancelación y máximos legales.
• Otras comisiones : éstas deberán responder a otro servicio prestado por la entidad financiera y estar comunicadas al Banco de España.

Gastos del prestatario
Se deberán especificar los gastos pendientes del prestatario, entre los que destacan los de tasación, los impuestos, los gastos de gestión, los de seguro de vida, etc.

Otros asuntos
El documento contractual también deberá hacer referencia a otros aspectos:

• Resolución anticipada : el contrato también recogerá los motivos especiales por los que el banco pueda resolver el documento de forma anticipada.
• Intereses de demora : se trata de los intereses adicionales sobre las cuotas que el cliente no ha pagado. El contrato deberá, por tanto, señalar este tipo de interés o su forma de cálculo, además de su forma de liquidación y la base sobre la que se aplicará.

¿Qué podemos cambiar?
La novación puede venir motivada por uno o varios factores pactados. De este modo, podría modificar las siguientes condiciones de su hipoteca inicial:

• Disminuir o ampliar el plazo de amortización, así como aumentar la cantidad de dinero prestada.
• Cambiar la hipoteca de variable a fija, ya que las condiciones adversas pueden derivar de cambios prolongados en los tipos de interés.
• Sustituir el índice de referencia, que suele ser el Euribor, o reducir el diferencial del préstamo, que es por lo general el 1,5 por ciento.

Los costes
Pero, como todo trámite, esta operación conlleva un desembolso. En un principio, no es necesario correr con gastos de escritura pública para realizar una novación. Sin embargo, las entidades bancarias suelen recomendarlo para asegurarse jurídicamente el pago. Eso sí, en caso de haber cambiado su hipoteca de interés fijo a variable, esta escritura sería obligatoria.
En general, los trámites de notaría, registro y gestoría supondrían, con IVA, cerca de los 400 euros. Sin embargo, no hay que olvidar que muchos bancos incluyen en sus ofertas una comisión de modificación que oscila entre el 0,5 y el 1 por ciento del capital que se debe abonar.

En qué consiste
Esta operación consiste en el traslado de nuestra hipoteca a otro banco que oferte mejores condiciones. De este modo, nos ahorraríamos tener que cancelar el préstamo que tuviéramos vigente y formalizar una nueva hipoteca. Lo que nunca ha de olvidar es que la subrogación sólo permite la variación del tipo de interés, respetándose el capital pendiente de amortizar y el plazo de amortización.

La oferta vinculante
Una vez tomada la decisión y encontrar un banco que nos ofrezca mejores condiciones, éste elaborará la oferta vinculante; es decir, una escritura pública que deberá elaborar en el plazo de siete días y que contiene las nuevas condiciones.

Los costes
La subrogación supone un proceso más complejo y caro que la novación. Además de los gastos fijos y de notaría, habría que añadir otros:

• Comisión de cancelación de la hipoteca inicial : puede llegar a ser del 1 por ciento del capital pendiente si el préstamo es a interés variable y al 2,5 por ciento (negociable) si es a interés fijo.
• Gastos de gestoría y notaría más caros : por 1.000 euros de capital pendiente pueden cobrar incluso 21 euros.

La reacción del banco inicial
Según la legislación vigente, una vez presentada la oferta vinculante del nuevo banco a la entidad inicial, ésta puede rechazarla y ejercer su derecho a igualar dicha oferta en un plazo de 15 días naturales. De este modo, la entidad bancaria con la que estaba firmada la hipoteca en un principio formalizaría una novación con su cliente, ya que se trataría de una modificación en las condiciones.

• Responsabilidad civil : la entidad bancaria esta obligada a cumplir con las obligaciones y, en su caso, indemnizar al comprador por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.
• Responsabilidad administrativa : existe otro tipo de sanciones que el cliente puede imponer por determinados incumplimientos por parte de la entidad de las normas de defensa del consumidor. Son las llamadas infracciones administrativas.

La cesión
Hay ocasiones en las que la entidad financiera ceda la deuda a otra. El único requisito que ha de cumplir para poder llevarlo a cabo es comunicárselo al deudor para que pague al nuevo acreedor. Además, se cederá tanto la deuda como la hipoteca con la que esté garantizada, ya que no pueden cederse por separado.
La entidad financiera puede, aunque no es obligatorio, inscribir la cesión en el Registro, aunque como consecuencia el posible comprador de lo hipotecado podría conocer a quién corresponde en realidad el pago de la cantidad adeudada.

La extinción
Es el momento esperado por todo aquél que está sujeto a una hipoteca; pero para hacerlo efectivo, deberá inscribirse en el Registro, ya que la constitución de la hipoteca se realiza también a través de inscripción registral. Sin embargo, existen dos tipos de motivos por los que una hipoteca puede ser extinguida:

• Extinción del derecho que se garantiza : como el pago de la deuda está garantizado con la hipoteca, cuando el deudor termina de abonar la cantidad prestada, la entidad financiera no puede ejecutar la hipoteca – esto es, emprender una acción legal que conduce a la venta de la propiedad, con la finalidad de cancelar la deuda hipotecaria. Sin embargo, y como se ha señalado anteriormente, deberá inscribirlo en el Registro.
• Desvinculación con la obligación principal : se da en casos como la pérdida de la finca por parte del deudor o la renuncia del acreedor.

• La comisión de apertura de hipoteca, que suele oscilar entre el 0,5% y el 2% de la cantidad solicitada.
  Al mismo tiempo, recuerda también que las hipotecas, una vez acabadas de pagar, deben cancelarse para evitar sorpresas si quisieras vender el inmueble en el futuro ya que constaría una carga económica pendiente. La cancelación tiene un coste que, normalmente, se sabe en el momento de la contratación de la hipoteca. Los gastos de la inscripción de la hipoteca en el registro y el notario. El Impuesto de actos jurídicos documentados , que varía según la comunidad autónoma. Seguro de incendios, que es obligatorio contratar según la ley hipotecaria y del que resulta beneficiaria la entidad financiera.

Reciba un cordial saludo del equipo de Grupo Fergó